投资建议我们统计2008年以来金融机构历次升准降准后房地产行业销售增速变化和SW房地产板块的超额收益表现，发现：
1）行业销售增速变化基本符合升准和降准带来的流动性效应，即降准（升准）后的一年内房地产销售增速不断扩大（收窄），且降准后的成交扩大幅度高于升准后的成交收窄幅度；
2）降准后的房地产板块超额收益较明显且收益逐季扩大，但升准后的房地产板块超额收益变化并不明显。
我们认为此次央行宣布定向降准意在对冲外汇占款下行影响，而判断流动性对房地产行业影响仍需看居民和企业部门贷款占比变化，基于目前实体经济融资需求的回升趋势，短期居民信贷政策边际宽松的可能性较小。另一方面，随着新增PSL的放缓和棚改计划数量的下降，预计PSL专项贷款对三四线去库存的影响将逐渐减弱。
我们目前维持板块中立评级，但建议积极关注此轮经济周期见顶回落后，地产板块受益居民信贷和政策边际宽松的表现。
