2016年土地成本大涨房企拿地平均成本增加超过50%

更多资讯请访问瑞昌房产网www.ruichang.biz 文章类型：房产新闻　　　　　　　点击数：1178　加入时间：2016/12/13 9:14:18

中原地产研究中心统计显示，截至12月8日，拿地最积极的50大房企合计拿地金额达13256亿元，合计建筑面积为19233万平方米，平均拿地成本6892元/平方米。相比2015年标杆房企拿地平均成本增加超过50%。
　　
    克而瑞研究中心分析师沈晓玲在9日接受21世纪经济报道记者采访时表示，从目前统计情况来看，9成以上高价地项目的实际楼面价，都比目前周边商品房在售价格高出20%。
　　
    新城控股高级副总裁欧阳捷观察到，“目前，有些高价地块会延缓开工、入市，有的已经找到了合作者参股、合作开发，有的还可以引入基金投资。只要企业现金流保持稳健，这些在热点一二线城市的高地价项目最终还有市场机会。因为热点城市未来土地供应很难大幅增加，地价也很难下跌，这也意味着这些城市未来的房价几乎不可能下跌。因此持有这些土地的开发商依然会成为这些城市最后的胜者。拿不到土地的开发商就只能退出这些城市的地产江湖。”
　　
    土拍显房企分化
　　
    中原地产统计显示，截至12月8日的13256亿拿地金额刷新了历史纪录，相比2015年全年上涨了32.8%。其中有43家企业拿地额超过百亿，7家企业拿地超过500亿，拿地超过200亿的企业达22家，均刷新历史纪录。
　　
    中原地产首席分析师张大伟认为，房企拿地积极性大涨，宽松的货币政策是主要原因。在过去几个月，整体信贷政策宽松，大部分房企发债成本明显降低，最低甚至在3%左右。
　　　
    经统计，前述50家拿地积极的房企主要为登陆资本市场的地产上市公司。
　　
    欧阳捷分析，房企今年在土地市场的表现透露了三个信息：今年房企购置土地面积达1.68亿平方米，按照容积率2计算，50强房企差不多获得了60%的土地，未来房企两极分化效应越发显著；此外，50强房企拿地成本比今年全国房企购置土地平均成本4009元/平方米高了72%，说明这类企业重点布局在频出地王的热点城市；但值得注意的是，拿地成本增加50%，房价不一定增长50%。
　　
    高价地能否解套？
　　
    张大伟观察到，“部分销售额只有200亿左右的企业拿地金额超过400亿，如融信等公司，在楼市调控后，未来压力将巨大。”他研究发现，房企拿地布局城市中有超过70%分布在调控城市中，要警惕这些城市调控政策如果继续重压带来的困境。
　　
    但杨科伟认为，过去一年，房地产市场普遍出现了量价齐升的现象，但房企用于固定资产投资和房产开发投资的增幅却较低，可以看出很多企业过去一年多来是以去库存为主。他判断，房企手上积累了大量现金。另外，今年以来，房企发债、社会融资环境都相对宽松，尤其大型房企因此资金状况较好。所以拿高价地后，即使硬撑也还可以熬几年。
　　
    杨科伟认为，现在很难说靠房价涨幅来解套地王能否实现，因为城市、地块间差异较大。但总体压力肯定较大，若想短期内上市解套，会面临较大不确定性。
　　
    他续称，“过往高价地解套主要是靠整体市场房价上升，当然也有靠自身产品溢价，还有拉长销售周期，引入合作伙伴等。这些地王未来有的会很赚钱，有的可能只是能带来业绩但不会有利润，有的可能要砸手里了。”
　　
    欧阳捷认为，高价地解套大致有两种办法：一是等待房价上涨到可以覆盖土地成本并且能够有一定利润。按照目前市场情况看，在政府“控房价、控地价”策略下，房价出现30%以上的年增长概率较低，因此等待时间会相对长。二是合作、转让，高地价项目在初期、建设期、建成后，引入合作者或者直接转让，平衡其中资金成本，就可以承受在相对长的时间内房价增长缓慢。
　　
    不过，欧阳捷表示，“房企敢拿高价地，自然不怕压力。因为市场不缺客户，缺的是有效需求和供给。目前热点城市最大的问题不是房价和成本，而是未来可能面临‘房企无地可建’、‘市场无房可售’，除非我们能够增加这些城市的住宅用地供应。”
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2016年土地成本大涨 房企拿地平均成本增加超过50%

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