二手房销售流程

更多资讯请访问瑞昌房产网www.ruichang.biz 文章类型：二手房快讯　　　　　　　点击数：1553　加入时间：2015/11/2 11:41:31

1、目的，销售人员对自己所售的房产必须有全面的了解，才能对客户予以详细的介绍，是达成交易成功的基础，一个细微的过失或不足往往会造成一次交易的失败：
⑴、发掘房产的优势及亮点，才能对客户进行吸引；
⑵、了解房产的周边情况，配套设施，及房产具体状况才能对客户进行主动式的介绍，而不是被动式的被询问；
⑶、发掘房产的不足之处，必要时可借客人要求与业主杀价；
2、勘验流程路线图：
小区周边环境---配套设施---物业管理---绿化---所处栋座（是否靠路边）---梯、户数---房型格局---采光、通风---朝向、景观---楼间距---装修---产权状况---抵押状况---付钱---业主（共有人）确认---委托确认；
3、房产综合评估：
⑴、整体而言：
①、景观；②、朝向；③、单元户数；（④、人文环境；（⑤、方正实用。
⑵、具体而言：
①、功能分区是否合理；②、动静是否有分离；③、通风与采光；④、厨房设计合理；⑤、卫生间面积要适宜；⑥、注重私密性；
⑶、进行户型评判：
①、看居室的功能分区是否合理，是否存在钻石型、斜角空间，有没有死角面积和过多的交通面积。房屋是否方正，这样不但有利于家具的摆设，对于居住者来说也有个良好的居室活动空间；
②、房门的开向是否合理，对厅的门有多少个，另外有没有影响使用的空间和居室的私密性；
③、采光、通风的情况，除可以减少不必要的日常生活开支，同时空气也更为清新，感觉舒适。另外客厅、卧室、书房等经常活动的空间采用直接采光，充分节约；
④、房屋内不同空间要有相对合理的面积，较能满足日常生活的需要。三房以上的房屋有没有两个洗手间，可以解决使用高峰期相互干扰等问题。卧室要有私密性，安静舒适并通风良好；
⑤、与前排房屋的楼间距离如何，视线是否开阔，能拥有的日照大概约为几小时；阳台，好的阳台设计是将大客厅与宽阔的落地阳台门及室外景色有机地融为一体，豁然开朗的视线总是能给居住者一份清新、爽快的心情；
⑥、层高是否合理。房屋内部净高要合适，过矮会有压抑的感觉，层高的不满意，是无法改变的；
⑦、屋顶面会不会有太多的横梁；
⑧、是否存在渗水迹象，如何补救；
⑨、装修状况如何，能不能适用。
3、说服业主勘验；
⑴、只有勘验过才能对客户予以充分的介绍，吸引客户看房；
⑵、经过勘验发现房屋的外在和潜在价值，与客户议价钱时更占有优势；
⑶、客户没有太多的时间看楼，也充分信任我们，希望我们推荐的房产也是经过我们的筛选之后才介绍给他的，这也是对客户的负责任（同时，也让业主感觉到销售人员的负责）；
⑷、换位思考，反问业主，如果你也有购房的需求，你希望我给你介绍的房产是连我自己都没看过的？还是介绍得淋漓尽致，能把符合你真实的需求第一时间告诉你呢？
4、核心内容：
⑴、房屋价格评估，与业主战线统一，共同确认报价，获取业主信任，并建议有与其他中介联系时，建议报共同报价，保留本公司独一底价；
⑵、业主期望过高时，避免我方压价，可适当给予建议，建议不果时在下次的带看中带客或请朋友扮客杀价；
⑶、与业主阐述当面议价的弊端，建议业主当带客看楼时避免当面议价，保留磋商控制权；
⑷、再次清晰了解房产的产权状况：
了解是产权证、购房合同、购房协议书还是购房收据；
有没有存在抵押；
了解抵押的银行及待还款额度，月供款；
了解业主是否具还款能力；
5、勘验填写、审核：
⑴、将勘验结果填写房产勘验表，并附明所处位置及户型图；
⑵、将勘验表交给专门的主管审核，并确定业主的报价是否符合市场，确定报价与底价；
A、业主期望值高时，采取的措施：
与业主分析市场，给予适当建议；
带客议价；
B、业主价格符合市场价，确定报价的金额；
C、销售部门主管对勘验结果确认签名；
D、门店主管对勘验结果确认签名；
E、勘验单据每周一交运营管理部
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