●房价进入下行通道，卖家不敢跟风涨价
伴随北京全市二手住宅均价的回落，金茂府周边的百子湾板块和广渠路板块的二手住宅价格也呈现了下跌走势。 以往一个高价新盘的出现，甚至一块高价土地的拍出都会带动周边二手房上涨，然而目前这一规律被打破了。北京麦田房产富力[简介 最新动态]城区富力又一店B组店经理罗赟表示，很多时候，二手房和新房的房价会形成一种相互拉动循环上升的关系：新盘卖得好，价格上涨，会通过比价效应刺激购房者涌入周边二手房市场，带动二手房价格上涨;之后，二手房市场的火热又将成为下一个新盘的重要定价参考，也会成为购房者购买新房的价格标杆。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，目前房价回落是楼市的大势所趋，在严厉的楼市宏观调控打压下，购房需求大幅萎缩。高端住宅项目对周边普通二手住宅的拉动作用微乎其微，即使周边的二手住宅项目提高了报价，也将面临有价无市的结果。提价的业主最终为了促成成交，还得调低报价。
伟业我爱我家市场研究院的数据表示，8月至今，朝阳区百子湾板块的普通二手住宅均价为27300元/平方米，环比7月份均价下跌了0.5%，与今年以来均价最高时的3月份相比下跌了1.04%。8月至今，朝阳区广渠路板块的普通二手住宅均价为25500元/平方米，环比7月份均价下跌了0.8%，与今年以来均价最高时的2月份相比下跌了8%。
新盘挤占二手房市场
存销比指在一个周期内，商品库存与之前一定周期内月均销量的比值，用来反映商品即时库存状况的相对数。存销比小于10个月说明市场去化较快，而超过12个月说明市场库存积压严重，去化时间较长，市场成交低迷。
“如此大的库存，说明房子不好卖了，而其中最为明显的就是新盘促销挤占部分区域二手房市场。 ”21世纪不动产上海锐丰中邦城市花园店经理余应清如是说;这样一来，导致了8月的一二手房倒挂现象加剧，据汉宇市场研究部最新调研数据显示，沪上楼市一二手房价格倒挂现象在8月明显加剧，幅度已达10%，并且呈蔓延趋势。
受到政策持续影响，外围新盘销售纷纷遇阻。一名开发商直言，新盘开盘当月的平均销售率，已由去年下半年的60%—70%下降至30%—40%。基于房源库存压力，不少滞销楼盘都加大了促销打折的力度，一些预热盘也因此下调了预期售价。
据汉宇地产二手门店反馈的信息显示，价格“倒挂”现象在宝山、闵行、松江等区域尤为突出。位于松江新城的二手房三湘四季城目前挂牌价约为1.7万元/平方米，而一手房绿地蔷薇九里目前均价仅为1.5万元/平方米左右。位于宝山共富板块的檀乡湾”目前挂牌价约为1.7万元/平方米—1.8万元/平方米，同小区的一手房价格目前已回落至1.6万元/平方米。美兰湖板块内次新小区的成交价已达1.7万元/平方米，而新房如美兰湖中华园的成交均价不过1.66万元/平方米。一二手房倒挂现象最直接的影响是，看房客户购买意向下降，成交继续萎缩。
倒挂现象主要集中在一手楼盘密集分布的外环区域。本来上海外环区域的一手房价格与二手房价格相差不大，一般情况下，同一小区品质接近的二手房价格要低10%—15%，约在2000元/平方米—3000元/平方米。不过由于二手房交易税费较高，大部分成本实际转嫁至房价当中，这些成本约相当于总房价的8%—9%，平均下来同品质的二手房单价与新房相差无几。
业内人士分析认为，倒挂现象有可能持续并且加剧，这将对二手房市场带来持续的压力。目前上海可售一手房存量较大，达5万多套，存销比例明显加大，促使开发商回笼资金压力增加，为了尽快回笼资金不得不推出一些优惠活动，以此来吸引购房者。政策面收紧，需求相当时间内都难以大幅释放，所以外围区域的一手房价格短期内很难走高，并且还有一定的下调空间，对于二手市场的影响仍将持续。
中介面临生死劫
上个月上海二手房成交套数逼近盈亏平衡点的“生命线”。而现在的再次下滑，使得很多中介面临生死劫。
昨日，在房产中介扎堆的闵行区银都路上中段区域，记者发现，一家名明天盟房产的中介门店已经关门。橱窗上只有一个出售房源资料的手机号码。看到记者的驻足，这个门店边上的另一中介的一名置业顾问小刘向记者搭讪道：“这家8月初刚关的，原来是十多个人，后来只剩下了不到5人，最后关了。 ”
汉宇地产董事总经理施宏叡坦言，从2月低谷以后，目前上海全市中介门店数量正在以每月2%—3%的幅度减少。 “7月中介门店大概还有1万多家的话，那么8月应该估计有可能1万上下了。”施宏叡预测道。在他看来，成本在增加，成交在下降，双重压力下，下半年房产中介行业前景不容乐观，物价上涨、通货膨胀、今年中介的经营成本比往年增加20%，仅仅靠租赁是远远不够的，只有一二手房联动来做。而这些只有一些大的中介公司才有实力来操作
小刘指着面前的商铺说道，“那个原来是家房产中介，现在已经是一个时装店了。前面还有一个小的夫妻店，现在也改为了一个文印的小店了。”短短一百米不到的路程，小刘把近期关掉的中介门店一一道来。“现在生意真的不好做，我们基本上很少奢望成交量，只希望带看量多一点，只有带看量多了，才有成交量。但是现在带看量也严重下滑。 ”小刘说，原本公司还有一些不限购、不限贷的商业项目可以做，现在上海市规定商业地产限贷了，这下使得原本就少的业务又少了一块。
业内人士分析认为，倒挂现象有可能持续并且加剧，这将对二手房市场带来持续的压力。目前上海可售一手房存量较大，达5万多套，存销比例明显加大，促使开发商回笼资金压力增加，为了尽快回笼资金不得不推出一些优惠活动，以此来吸引购房者。政策面收紧，需求相当时间内都难以大幅释放，所以外围区域的一手房价格短期内很难走高，并且还有一定的下调空间，对于二手市场的影响仍将持续。
